来源：清远律师网
清远市xx房地产有限公司、何某某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
案 由房屋买卖合同纠纷案 号（2020）粤民再124号
广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）粤民再124号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：清远市xx房地产有限公司。
法定代表人：薛xx，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谭x，广东xx律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄xx，广东xx律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：何某某，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
委托诉讼代理人：曾昭明，广东中肯律师事务所律师。
再审申请人清远市xx房地产有限公司（以下简称xx公司）因与被申请人何某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2018）粤18民终2759号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年12月23日作出（2019）粤民申5702号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人xx公司的委托诉讼代理人谭x、黄xx，被申请人何某某及其委托诉讼代理人曾昭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
xx公司申请再审称，xx公司没有促成条件成就，二审法院认定事实和适用法律错误。理由如下：（一）2016年12月交通银行股份有限公司清远分行（以下简称交行清远分行）曾起诉xx公司与何某某，法院作出判决解除《个人房产抵押贷款合同》、何某某清偿贷款本金利息及xx公司承担连带责任等。2018年3月16日，交行清远分行向xx公司发出律师函，要求xx公司向该行偿还何某某所欠借款和诉讼费。截至2018年3月19日，何某某账上欠款57360.40元，xx公司代何某某归还了该笔欠款。（二）如果何某某陈述交行清远分行同意其继续分期偿还贷款属实，那为何银行还要向xx公司发出要求还款的律师函？何某某的主张不合逻辑。因此，xx公司的还款行为是在银行的催告下且为避免增加执行成本所作出的，不属于主动促成条件成就，xx公司与何某某的《商品房买卖合同》应当解除。
现xx公司申请再审，请求：撤销二审（2018）粤18民终2759号民事判决，改判驳回上诉，维持一审（2018）粤1802民初1889号民事判决。
被申请人何某某辩称，（一）解除合同是在合同签订后未全部履行完毕之前才能进行，现双方的《商品房买卖合同》已履行完毕，xx公司要求解除合同的前提条件不存在。（二）虽然双方约定“出卖人代买受人偿还按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本违约”，但根据合同相对性原则，买卖双方无权对一方与他人签订合同的内容进行约束或评价，故该约定无效；而且，该条款意味着何某某将房屋抵押给xx公司，但因没有进行抵押登记且该约定相当于流质抵押物，故该约定无效。（三）银行通过诉讼要求何某某支付39万多元，但xx公司未经何某某同意只支付了5万多元给银行，该金额刚好超过按揭本金的10%，结合当时房价高涨的情形，xx公司的目的很明显是促成解除合同的条件，收回房屋再次销售，xx公司该行为视为条件不成就。若合同解除，会造成多个法律关系的处理混乱。
2018年4月4日，xx公司向广东省清远市清城区人民法院（以下简称一审法院）起诉何某某，请求判令：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令何某某偿还xx公司代付的款项57360.40元；3.判令何某某支付违约金18884.70元；4.判令何某某支付律师费30000元；5.本案诉讼费用由何某某承担。诉讼过程中，xx公司增加一项诉讼请求：判令何某某返还涉案房屋。
一审法院认定事实：2012年6月15日，何某某与xx公司签订一份《商品房买卖合同》，约定何某某向xx公司购买位于清远市清城区房屋，套内建筑面积为122.68平方米，房屋总价款为629490元。付款方式为银行按揭贷款，买受人于2012年6月15日签订合同时支付首付款189490元，余款440000元于2012年6月30日前与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续。合同附件四合同补充协议第二条第4款约定：“……若出卖人代买受人偿还按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，按本合同第4条约定的商品房总款总金额的3%追究买受人违约赔偿金。因解除购房合同及按揭合同增加的费用由买受人承担。”
合同签订后，何某某向xx公司支付了首期款。2012年7月13日，交行清远分行与何某某以及xx公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：何某某向交行清远分行借款440000元，用于购买位于清远市清城区房屋；借款期限为240个月；还款方式采用按月等额本息还款法；何某某作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人出现任意一期未能按约定归还借款本息的，视为违约，出借人有权解除合同，提前收回借款，并由违约方承担出借人为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等费用；xx公司作为富景天下花园的开发商，对何某某的借款承担连带责任保证，保证期间为2年，自借款期限之日起计算，在交行清远分行取得抵押物的他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本后，保证责任解除。上述抵押贷款合同签订后，交行清远分行与何某某于2012年6月20日办理了位于清远市清城区房屋的抵押权预告登记。2012年7月13日，交行清远分行向何某某发放了房屋按揭贷款440000元。何某某从2016年7月开始没有偿还借款本金及利息，至2016年11月17日，拖欠交行清远分行已到期的借款本金18924.51元、利息20776.28元、罚息652.49元，未到期的本金余额为379256.21元。
因何某某未依约按时归还借款，2016年12月5日，交行清远分行以何某某以及xx公司作为被告向一审法院提起诉讼。一审法院经过审理，依法作出（2016）粤1802民初6554号民事判决书，判决：“一、解除交通银行股份有限公司清远分行与何某某、清远市xx房地产开发有限公司于2012年7月13日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、何某某于本判决生效之日起10日内向交通银行股份有限公司清远分行清偿贷款本金398180.72元及利息、罚息（截止至2016年11月17日，利息为20776.28元、罚息为652.49元，从2016年11月18日起的利息、罚息应按《个人房产抵押贷款合同》的约定计付至还清之日止）；三、清远市xx房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的贷款本息承担连带责任，清远市xx房地产开发有限公司承担责任后，有权向何某某追偿；四、驳回交通银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。”该案宣判后，xx公司上诉，广东省清远市中级人民法院经过审理，于2017年11月30日作出（2017）粤18民终1975号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”该判决已生效。
2018年3月16日，交行清远分行委托广东业证律师事务所向xx公司发出律师函。律师函的主要内容为因为终审判决xx公司需对何某某的欠款承担连带清偿责任，交行清远分行要求xx公司向其偿还何某某所欠借款及诉讼费，截至2018年3月16日止何某某尚欠借款本金384469.61元、利息28600.53元。2018年3月19日，xx公司代何某某向交行清远分行归还了借款57360.40元。对于为何最终代偿的借款金额是57360.40元，xx公司称经其与交行清远分行协商，银行同意xx公司以分期付款的形式承担担保责任，截止至2018年3月19日，何某某账上欠款57360.40元，故交行清远分行同意xx公司先行清偿57360.40元。
另查明，xx公司已向何某某交付了涉案房屋，但何某某尚未装修入住。xx公司为证明其因本案委托律师提供法律服务，支出了30000元律师费，提供了民事委托代理合同以及律师费发票予以证明。该组证据显示xx公司于2018年3月26日与广东捷高律师事务所签订民事委托代理合同，约定xx公司委托该律所在其与何某某房屋买卖合同纠纷一案的一审、二审诉讼事务中提供法律服务，约定律师代理费为30000元。2018年5月30日，xx公司向广东捷高律师事务所支付了律师代理费30000元。
2018年7月5日，一审法院作出（2018）粤1802民初1889号民事判决：一、解除xx公司与何某某于2012年6月15日所签订的《商品房买卖合同》；二、何某某于判决生效之日起10日内向xx公司返还位于清远市清城区的房屋；三、何某某于判决生效之日起10日内向xx公司偿还其代付的款项57360.40元；四、何某某于判决生效之日起10日内向xx公司支付违约金18884.70元；五、驳回xx公司的其他诉讼请求。案件受理费2424元，减半收取计1212元，由xx公司负担342元、何某某负担870元。
何某某不服一审判决，向广东省清远市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由xx公司承担。
二审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于案涉合同的效力，一审法院已作论述，并无不当，二审法院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人何某某上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：是否支持xx公司解除案涉合同的诉求。
案涉合同约定了xx公司解除合同的条件，性质上属于附解除条件的合同，对于约定的条件是否成就，当事人应当顺其自然发展，不能促成或阻碍条件的成就。
因何某某未能按照约定归还贷款本息，银行以何某某及xx公司为被告提起诉讼，要求清偿贷款本金、利息、罚息，该案判决确定截止到2016年11月17日应还本金、利息、罚息共419609.49元（此后的利息、罚息按照贷款合同计算），诉讼费用6415元由何某某、xx公司负担。判决生效后，何某某继续履行还款义务，银行也一直未向法院申请强制执行，表明何某某在判决生效后的还款行为得到银行的认可。2018年3月16日银行向xx公司发出律师函，要求xx公司代何某某清偿全部贷款本金、利息、罚息，以及诉讼费用，银行这种行为是其履行工作职责的体现，与司法强制执行措施的概念完全不同，所产生法律后果也不相同。xx公司收到银行的律师函后，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，应向何某某履行催告义务，如何某某在xx公司确定的期限内明确表示不能全部清偿债务，且xx公司代何某某偿还贷款本息超过贷款本金的10%时，约定的合同解除条件才成就。根据查明的事实，xx公司在接到银行发出的律师函后，没有提供其在接到律师函后催告何某某的证据，且明知何某某已经向银行逐步偿还贷款、银行也认可何某某还款行为的情况下，只是代偿还57360.40元，而不是清偿律师函要求的全部到期贷款本金、利息、罚息及诉讼费。以上事实，可以认定xx公司代何某某偿还给银行57360.40元属于有意促成案涉合同解除条件成就之行为，应视为合同约定的解除条件没有成就，因此，对xx公司解除案涉合同及主张何某某支付违约金18884.7元的请求不予支持。虽然xx公司没有诉求何某某偿还57360.4元自2018年3月19日起的应计利息，但何某某在二审时表示自愿支付银行贷款利息给xx公司，二审法院予以确认。
二审法院判决：一、撤销一审判决；二、限何某某于本判决生效之日起10日内向xx公司偿还57360.4元及利息（利息从2018年3月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。三、驳回xx公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1212元，由xx公司负担342元，何某某负担870元；二审案件受理费2424元，由何某某负担。
本院经审理查明，一、二审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，《个人房产抵押贷款合同》第二十五条“贷款发放与支付”约定，本合同项下贷款的支付方式为，何某某委托交行清远支行在贷款发放后，将贷款资金以何某某购房款名义从放款账户支付至收款人为xx公司的账户。
再审申请期间，xx公司提交了交行清远分行于2020年5月12日向一审法院提交的再次起诉要求解除《个人房产抵押贷款合同》的民事起诉状和相关证据材料，拟证明何某某长期欠银行贷款，银行没有与何某某重新签订贷款合同或者还款协议，xx公司按银行的要求清偿部分欠款符合客观情况。
本院再审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据xx公司申请再审的意见和何某某答辩意见，本案争议的焦点是：（一）xx公司能否以代偿银行按揭贷款为由主张解除《商品房买卖合同》。（二）xx公司的代偿行为是否属于不正当促成解除合同的条件成就。
关于xx公司能否以代偿银行按揭贷款为由主张解除《商品房买卖合同》。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》后，何某某已向xx公司支付了首期款，并通过以与交行清远分行签订《个人房产抵押贷款合同》的方式约定由交行清远分行向xx公司支付按揭贷款，xx公司亦据此收齐了购房余款。事实上，xx公司亦已将涉案房屋交付给何某某使用，并将房屋所有权转移登记至何某某名下，因此，xx公司与何某某在《商品房买卖合同》中的义务实际已履行完毕，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项之规定，债务已经按照约定履行，合同权利义务终止。本案中,xx公司与何某某之间房屋买卖关系基于合同义务已履行完毕而终止，不存在解除的问题。至于何某某未按期偿还交行清远分行的贷款导致xx公司代其偿还银行按揭贷款，本院认为，xx公司代为偿还银行贷款是基于其与何某某、交行清远分行之间的抵押贷款合同关系产生的法律后果，该合同关系和xx公司与何某某之间的房屋买卖关系并非同一法律关系。xx公司作为保证人承担了担保责任后，依法可以向何某某主张权利，但不能以此为由主张解除已履行完毕的《商品房买卖合同》。综上，xx公司主张解除《商品房买卖合同》，没有法律依据，本院不予支持。
关于xx公司的代偿行为是否属于不正当促成解除合同的条件成就。本院经审查认为，xx公司代偿行为不属于不正当促成解除合同的条件成就，理由如下：其一、从xx公司代偿欠款的原因分析。因何某某没有依约偿还交行清远支行的借款，导致该银行起诉何某某和xx公司要求还款，（2017）粤18民终1975号案生效判决判定何某某需偿还银行欠款及xx公司承担连带责任；又因何某某没有向银行足额支付生效判决所确定的清偿金额，导致银行在判决生效三个月多后直接向xx公司发出律师函要求xx公司代偿欠款。故此，xx公司在事后代何某某偿还银行欠款，既是因作为债务人的何某某没有完全履行法院判决所导致，又是以实际行动回应银行发律师函敦促尽快代偿欠款的表现，更是作为当事人履行人民法院生效裁判的应然责任。因此，xx公司还款行为具有原因的客观性和合理性，并非无故恶意避开何某某而直接向银行还款。其二、从xx公司代偿欠款金额角度分析。何某某认为xx公司偿还银行的57460.40元刚好超过按揭本金的10%，xx公司故意促成合同解除。本院认为，虽然xx公司没有归还全部欠款，但因何某某与银行于2012年签订的《个人房产抵押贷款合同》约定是按月还款且借款期限为240个月，xx公司称57460.40元是截止2018年3月19日何某某的账上欠款，故其才偿还该笔款项。本院认为，xx公司对该笔金额的陈述符合银行一般借贷交易程序常理，本院予以采信，何某某仅以该笔金额刚好超过按揭本金的10%就认定xx公司恶意促使解除条件成就，理据不足，本院不予采信。其三、从何某某的履约行为角度看。虽然何某某主张（2017）粤18民终1975号案生效后，银行免除其还款责任并同意其分期还款，但其没有提交相关证据予以证实。同时，xx公司提交的交行清远支行再次起诉的《民事起诉状》记载，截止2020年4月何某某逾期8期没有支付，银行多次催收未果。这佐证了xx公司代何某某还款具有一定的客观现实性。二审法院认定xx公司的行为属于不正当促成解除合同条件成就错误，本院予以纠正。
综上所述，二审判决虽然认定xx公司不当促使合同解除条件成就错误，但驳回xx公司解除《商品房买卖合同》之请求并无不当，本院予以维持。xx公司再审请求解除《商品房买卖合同》之理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持广东省清远市中级人民法院（2018）粤18民终2759号民事判决。
审判长
刘x发
审判员
张x开
审x员
贾 x
二〇二〇年十二月十日
书记员
赵x雨